Finanzierung von Hausbau oder Wohnkredit

Finanzierung von Hausbau oder Wohnkredit

Für den langersehnten Traum der eigenen Immobilie oder eigenen Eigentumswohnung bieten in Österreich viele verschiedene Banken Baufinanzierungen an. Sie unterscheiden sich größtenteils durch unterschiedliche Rahmenbedingungen wie beispielsweise Zins- und Rückzahlungsvarianten. Grundsätzlich setzt sich eine Finanzierung zwar teilweise aus dem vorhandenen Eigenkapital und aus Fremdkapital zusammen, aber auch hierfür gibt es unterschiedliche Voraussetzungen. Deshalb sollte man sich als potentieller Immobilienbesitzer im ersten Schritt einen Überblick über die finanzielle Situation verschaffen.

Um das passende Angebot für eine Baufinanzierung oder einen Wohnkredit zu finden, sollten bestimme Aspekte beachtet werden, die wir nachstehend detailliert erläutern. So kann man sich vor bösen Überraschungen jeder Art absichern.

Wie ermittelt man sein Eigenkapital?

Das Eigenkapital bildet den Grundstock einer Baufinanzierung, denn je mehr man einbringen kann, desto attraktiver werden die Konditionen. Als Eigenkapital gelten beispielsweise:

  • das Girokonto-und Spar-Guthaben
  • festverzinsliche Wertpapiere, Investmentfonds oder Aktien 
  • ein zuteilungsreifer Bausparvertrag
  • der Rückkaufwert einer Lebensversicherung 

Neben diesen kurzfristig verfügbaren Werten an Vermögen kann man aber auch Vermögen mit in die Baufinanzierung einkalkulieren, das vielleicht erst später verfügbar ist. Folgende Sicherheiten können bei einer Bank zusätzlich dienen:

  • ein erst später zuteilungsreifer Bausparvertrag
  • andere unbelastete eigene Grundstücke oder Immobilien 
  • öffentliche Zuschüsse (Beispiel Förderung der KfW) 
  • ein private Darlehen von Privat, von Verwandten- oder vom Arbeitgeber
  • wertvolle Sachwerte wie Gold, Kunst oder Oldtimer
  • an- oder ausstehende Vorauserbschaften oder Schenkungen 

Anhand der aufgeführten Vermögenswerte kann man nun durchrechnen, wie sich eine Baufinanzierung mit verschiedensten Eigenkapitalsummen gestalten könnte. Grundsätzlich aber sollte der Rahmen einer Baufinanzierung den Wert von 30 Prozent nicht unterschreiten.

Die Zinsmodelle einer Baufinanzierung 

Sehr wichtig bei der Entscheidung zu einer Baufinanzierung sind die fixen und variablen Zinsen. 

Die variablen Zinsen passen sich immer dem Markt an. Im Moment haben wir ein sehr niedriges Zinsniveau, das kann sich aber auch schnell ändern. Diese Art von Verzinsung sollte man nur wählen, wenn genügend freie Vermögenswerte (mindestens ein Drittel der aufgenommenen Baufinanzierungssumme) zur Verfügung stehen, um auch Sondertilgungen tätigen zu können. 

Mit fixen Zinsen ist die finanzielle Belastung planbar, da sich damit die Monatsrate für einen langen Zeitraum kalkulieren lässt. Außerdem sind weniger Vermögenswerte notwendig, da bei Finanzierungen mit Fixzinsbindung generell selten kostenlose Sondertilgungen möglich sind. Die Bankinstitute verlangen hier häufig eine Gebühr von einem Prozent.

Wie kann man den passenden und optimalen Tilgungsplan ermitteln?

Wie sich eine Rückzahlung der Baufinanzierung verhält, kann man aus dem Tilgungsplan ersehen. In Österreich ist das Annuitätendarlehen als Rückzahlungsmodell geläufig mit einer Pauschalrate, deren Zins über die gesamte Laufzeit konstant bleibt. Über die Laufzeit ändert sich allerdings deren Zusammensetzung – der Anteil der Tilgung wird höher und der Anteil der Zinsen sinkt.

  • Die Annuität berechnet man wie folgt: Annuität = Zinsanteil + Tilgungsanteil.

Es gibt auch Rückzahlungsmodelle mit anfangs niedrigerer Belastung wie beispielsweise bei einem Staffeldarlehen. Das hat anfänglich niedrigere Raten, aber am Ende der Laufzeit werden viel höhere Raten fällig. Dieses Modell eignet sich für Berufe mit stetig ansteigendem Einkommen.

Ein besonderer Aspekt bei einer Finanzierung ist die Sondertilgung. Laut Gesetz  können im Jahr 10.000 Euro (ohne Gebühr) zurückgezahlt werden. 

Tipp: Unter https://www.wohnkredit-beratung.at können bequem aktuelle Angebote rund um die Finanzierung von Hausbau oder Wohnkredit eingeholt werden – unverbindlich und kostenlos.

Die Kosten einer Baufinanzierung und die Voraussetzungen 

Neben dem Kaufpreis fallen die Nebenkosten für die Baufinanzierung an. Mit der Grunderwerbsteuer werden 3,5 Prozent fällig, die Maklerkosten betragen bis zu 3,6 Prozent, die Kosten für Notar liegen zwischen einem und drei Prozent und mit 1,1 Prozent muss für die Grundbuchseintragungsgebühr gerechnet werden. 

Hinzu kommen dann noch weitere Nebenkosten wie die Bankbearbeitungsgebühr sowie die Gebühr für die Eintragung der Pfandrechte inklusive Gebühr für die Nebenkostensicherstellung von 1,44 Prozent.

  • Rechnet man alle Nebenkosten zusammen – inklusive denen des Kredites – dann erhöht sich der Immobilienkauf meistens um rund zehn bis 12 Prozent. 

Die Banken prüfen bei der Kreditanfrage die Kreditwürdigkeit, weshalb die Bonität die Voraussetzung für die Kreditvergabe ist. Sie wird in erster Linie aus einer Rating Einstufung abgeleitet. Je höher die Stufe ist, desto besser sind die Chancen für eine Kreditbewilligung.  

Von staatlichen Förderungen profitieren

Der Erwerb von Eigentum wird unter bestimmten Bedingungen durch das jeweilige österreichische Bundesland gefördert. Auch die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) vergibt günstige Darlehen.

Die wichtigsten Voraussetzungen für den Erhalt einer Förderung sind, dass man selbst das Haus oder die Wohnung bewohnt und dass das Einkommen unter die vom Bundesland festgelegte Obergrenze fällt.

Als Förderung werden meistens Förderdarlehen, zum Teil auch Darlehens-Zuschüsse vergeben. Der Vorteil der Förderdarlehen ist die Unabhängigkeit von der Finanzierung durch die Bank, während man bei den Zuschüssen, das Geld vom Staat geschenkt bekommt und nicht zurückzahlen muss. Außerdem werden Landes- bzw. Eigenmittelersatzdarlehen mit günstigen Konditionen zur Verfügung gestellt sowie die Übernahme von Bürgschaften, damit eine Baufinanzierung möglich wird.

Die jeweiligen Fördermöglichkeiten sind in jedem österreichischen Bundesland individuell unterschiedlich gestaltet. Österreichweit gilt allerdings, dass bei der Wohnbauförderung alle umweltschonenden Maßnahmen als positiv gewertet werden.

Können Eigenleistungen beim Bau beim Eigenkapital angerechnet werden?

Wer handwerklich begabt ist, etwas vom Bau versteht oder selbst bei Renovierungsarbeiten im Haus oder in der Wohnung Hand anlegen möchte, hat gute Chancen, auf Berücksichtigung dieser Eigenleistung, die zum Eigenkapital hinzu gerechnet werden kann.

Auch mit einfachen Arbeiten ist unterm Strich so einiges an Einsparpotential möglich: 

  • Tapezieren
  • Malerarbeiten
  • Türen einbauen, renovieren oder austauschen
  • Böden erneuern oder neu anlegen
  • Wärmedämmungen anbringen

Man sollte allerdings nicht davon ausgehen, dass diese Posten als Eigenkapital prozentual hoch angerechnet werden. Die Bankinstitute prüfen schon kritisch, was praktikabel und was realistisch ist. In der Regel bekommt man zwischen fünf bis zehn Prozent als Eigenleistung anerkannt. Wer hauptberuflich als Handwerker:in arbeitet, darf mit bis zu 15 Prozent rechnen.

Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital

Gerade jetzt in der Zeit der enorm niedrigen Zinsen ist für viele Familien eine Finanzierung ohne den Einsatz von Eigenkapital eine Möglichkeit, sich den Traum eines Eigenheims zu erfüllen. Es handelt sich dann um eine Vollfinanzierung.

Je nachdem wie finanziert wird, müssen dann die Nebenkosten selbst getragen werden, denn wenn sie finanziert werden, erhöht sich der Kaufpreis bis zu 110 (bis 115) Prozent.

Das Konzept, ein Haus oder eine Wohnung ohne Eigenkapital zu erwerben, hat auch einige Nachteile. Denn die Kreditvergabe erschwert sich deutlich, da anderweitige Sicherheiten verlangt werden. Kommt es zur Kreditvergabe, kommt es auf jeden Fall zu höheren Zinssätzen, da die Banken das höhere Zahlungsausfallrisiko verbuchen. Das macht sich in höheren Monatsraten bemerkbar.

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