Was ist eine Hypothek in Österreich?

Was ist eine Hypothek in Österreich?

Es finden sich im Leben verschiedene Situationen, in denen der Bedarf nach einem bestimmen Geldbetrag erforderlich ist. Hat man Besitz in Form von Wohneigentum oder anderweitige Immobilien ist der Weg für eine Hypothek offen. Damit die Chancen optimal abgewogen und in Anspruch genommen werden können, ist es wichtig sich mit dem Thema Hypotheken auseinander zu setzen. Folgend werden die Fragen beantwortet wie Hypotheken in Österreich und in Deutschland definiert werden. Weiterhin erklären wir, wie Sie an eine österreichische oder deutsche Hypothek kommen können. Wo liegen die Unterschiede & Gemeinsamkeiten, was ist zu beachten und wie kann man eine Hypothek erhalten?

Was ist eine Hypothek?

Bei einer Hypothek handelt es sich um ein Grundpfandrecht. Wer im Besitz von einem Grundstück, grundstücksgleichen Rechten oder einer Immobilie ist, kann von diesem Gebrauch machen. Als Immobilie gilt zum Beispiel ein Eigentumshaus oder eine Eigentumswohnung. Um von der Bank oder einem anderen Kreditgeber einen Geldbetrag zu erhalten, wird nun auf den Besitz eine entsprechende Hypothek  festgelegt. Ab jetzt gilt das Grundrecht oder die Immobilie als Sicherung für das Darlehen (Akzessorietät). Das gleiche Vorgehen gilt, wenn die Ratenzahlung des Schuldbetrags durch die Sicherung mittels Grundpfandrecht gewährleistet wird. Beim Darlehen erhalten Sie einen Geldbetrag, der Ihnen zur freien Verfügung steht. Im vereinbarten Zeitraum zahlen Sie den Darlehensbetrag an den Darlehensgeber zurück. 

Mögliche Gründe für die Aufnahme einer Hypothek:

  • Form der Immobilienfinanzierung
  • Kauf eines Hauses: >20% der Immobilie als Eigenkapital erforderlich
  • Beleihung von Immobilie/Grundstück  mit freier Verfügbarkeit
  • Grundbucheintrag als Sicherheit für die Bewilligung einer Ratenzahlung
  • Immobilienverkauf (Zwangsversteigerung) bei Nichtrückzahlung

Hypotheken in Österreich

In Österreich wird eine Hypothek am häufigsten für die Finanzierung von Renovierungen und Umbauten eingesetzt. Als Besitzer einer Immobilie können Sie Kreditgebern damit eine hohe Sicherheit bereit stellen. In einer bestimmten Geldhöhe übertragen Sie einen Teil Ihres Immobilieneigentums an das Kreditinstitut. Dies wird rechtlich festgehalten, indem der Hypothekengeber in das an erster Stelle in das Grundbuch eingetragen wird. Sollten Sie Ihre Raten nicht mehr zahlen können, kann die Immobilie zwangsversteigert werden. Der Hypothekarkredit wird auch als Annuitätenkredit bezeichnet.

Häufigsten Hypotheken in Österreich:

  1. Verkehrshypothek: Absicherung der Forderung durch Eintragung in’s Grundbuch
  • Buchhypothek: Die Grundschuld wird in das Grundbuch eingetragen. Forderungsabgaben haben eine Änderung des Grundbucheintrags zur Folge.
  • Briefhypothek: Der Gläubiger erhält einen Hypothekenbrief. Forderungsübertragungen erfolgen durch Änderungen auf dem Hypothekenbrief.
  1. Rentenhypothek: Der Hypothekennehmer ist Rentner, der als Hypothekensicherheit sein Grundstück verwendet.
  2. Sicherungshypohek: Eintragung des Gläubigers um Grundbuch. Alleinige Berufung auf den Grundbucheintrag genügt nicht. 

Strengere Form der Verkehrshypothek (Akzessorietät).

  1. Zwangshypothek: Zusatzsicherung für Hypothekgeber, die im Fall  der Zwangsvollstreckung in Kraft tritt.
  2. Gesamthypothek: Die Sicherheit für die Hypothek setzt sich aus mehreren Grundstücken und Immobilien zusammen.

Hypotheken in Deutschland

Die Immobilienfinanzierung in Deutschland erfolgt entweder über die Hypothekenfinanzierung in Form eines Darlehens. Der Darlehensgeber erhält mit der Vertragsunterzeichnung ein Grundpfandrecht. Diese beläuft sich auf die finanzierte Immobilie oder das Objekt und richtet sich nach dem Wert des Darlehens. Rund 25% der Deutschen setzen dabei auf die Vollfinanzierung und setzen kein Eigenkapital ein. Wer zum Beispiel 20% des Immobilienwerts aus Eigenkapital beisteuern kann, erhält dafür bessere Hypothekenkonditionen, wie niedrigere Zinsen. Durchschnittlich beläuft sich der Wert des Effektivzinssatzes auf 3%. Ebenfalls rund 25% der vergebenen Hypotheken belaufen sich auf einen Darlehensbetrag zwischen 95.000-150.000 Euro.

Was sind Unterschiede & Gemeinsamkeiten?

Klare Gemeinsamkeiten liegen darin, dass in beiden Ländern Hypotheken hauptsächlich für die Immobilienfinanzierung verwendet werden. Verglichen mit der Hypothek kann es bei der Grundschuld und der Zahlungsunfähigkeit schneller zur Zwangsvollstreckung kommen. 

Österreich Deutschland
Hypothekenzinsen (Zinsbeispiele abhängig von Höhe der Hypothek) Bis 10 Jahre: 1,875%
Bis 20 Jahre: 2,25%
Bis 30 Jahre: 1%
Bis 40 Jahre: 1,625-2,25%
5 Jahre: 1,0-1,1%
10 Jahre: 1,05-1,15%
15 Jahre: 1,35-1,5%
20 Jahre: 1,55%-1,7%
Bankprodukt Immobilienfinanzierung Immobilienfinanzierung
Höhe der Hypotheken 100.000 – 300.000 Euro 95.000 – 150.000 Euro
Mindestverzinsung Keine
Zinsobergrenze Keine
Laufzeit Individuell aushandelbar (z.B. 10, 20, 30 oder 40 Jahre) Individuell aushandelbar (z.B. 5, 10, 15 oder 20 Jahre)
Variable, flexible Verzinsung & Mischformen bewegen sich mit EURIBOR Ja
Kreditnebenkosten Ja
Verwendungszweck Kauf, Renovierung, Sanierung Kauf

Vor- und Nachteile von Hypotheken

Bevor es zur Entscheidung für die Aufnahme einer Hypothek kommt, ist die Abwägung der aktuellen Vor- und Nachteile ratsam. Dies lässt sich am besten mit den stets möglichen Änderungen im deutschen, österreichischen und EU Recht begründen.

Vorteile

  • Hypothekarkredite sind in Verzinsung günstiger als Kredite
  • Gelten gesonderter Schutzbestimmungen für Verbraucher für einen Hypothekabschluss
  • Gewünschte Zahlungsfähigkeit ohne Zweckbindung durch Hypothek
  • Niedrige Monatsrate bei langer Laufzeit möglich

Nachteile

  • Höhere Kosten durch Grundbuchseintragung, Beglaubigung, Darlehensvertragsabschluss 
  • Schwieriger neue Hypothek zu bekommen, wenn bereits eine Hypothek eingetragen ist (1. Rang)
  • Vorzeitige Rückzahlungen Kündigungsfristen von bis zu 6 Monaten möglich (A) – Vorfälligkeitsgebühr bis zu 1% des Restbetrags
  • Kostenersparnis erst nachdem längere Laufzeit verstrichen ist

Fazit: Hypothek in Österreich oder Deutschland erhalten

Aufgrund des EU-Rechts können sowohl Deutsche in Österreich als auch Österreicher in Deutschland eine Hypothek bekommen. Noch immer gehören der Hypotekarkredit bzw. das Hypothekendarlehen zu den wichtigsten Bankprodukten. Je nach Land werden damit Immobilien und Grundstücke, sowie Renovierung oder Sanierung finanziert. Dabei haben die Hypotheken in der Regel Laufzeiten von bis zu 10, 20, 30 und 40 Jahren.  Sollte die Hypothekenrate nicht mehr gezahlt werden können, geht das Pfandobjekt an den Hypothekengeber. Über eine Zwangsvollstreckung kann der Schuldbetrag zurückgezahlt werden. Der Ausfall einer Ratenzahlung kann zum Beispiel verhindert werden, wenn man sich bei der Vertragsunterzeichnung für die Möglichkeit entscheidet Raten auszusetzen. Diese Zusatzvereinbarung führt in der Regel zu höheren Ratenbeträgen auf der einen Seite und zu einem besseren Sicherheitsgefühl auf der Seite des Hypothekennehmers.

FAQ

Was kann man mit einem Hypthekarkredit finanzieren?

Mit einem Hypothekarkredit kann der eigene Wohnraum oder Grundbesitz realisiert werden. Beispiele sind die Eigentumswohnung, Eigenheim/Haus, Grundstück.

Welche Bezeichnungen gibt es für die Hypothek?

Eine Hypothek hat je nach Land unterschiedliche Bezeichnungen: Pfandbestellung, Grundpfandrecht, Unterpfand, Hypothekarkredit oder Annuitätenkredit.

Kann ein Haus mit einer Hypothek verkauft werden?

Ja. Der Käufer eines Hauses mit Hypothek sollte allerdings darauf achten, dass ein akzeptabler Oberzins vorliegt und die Hypothek ohne problematische Kündigungskosten mit dem Kauf begleichen.

Wie kann man eine Hypothek bekommen?

Um eine Hypothek aufnehmen zu können, ist ein bereits vorhandener Grundbesitz erforderlich. Alternativ soll mit dem Hypothekarkredit ein Haus gekauft werden und wird nach dem Kauf als Pfandobjekt verbucht. Für den Erhalt einer Hypothek sind neben Eigenkapital eine Festanstellung und ein geregeltes Einkommen pro Monat hilfreich.

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Finanzierung von Hausbau oder Wohnkredit
Für den langersehnten Traum der eigenen Immobilie oder eigenen Eigentumswohnung bieten in Österreich viele verschiedene Banken Baufinanzierungen an. Sie unterscheiden sich größtenteils durch unterschiedliche Rahmenbedingungen wie beispielsweise Zins- und Rückzahlungsvarianten. Grundsätzlich setzt sich eine Finanzierung zwar teilweise aus dem vorhandenen Eigenkapital und aus Fremdkapital zusammen, aber auch hierfür gibt es unterschiedliche Voraussetzungen. Deshalb sollte man sich als potentieller Immobilienbesitzer im ersten Schritt einen Überblick über die finanzielle Situation verschaffen. Um das passende Angebot für eine Baufinanzierung oder einen Wohnkredit zu finden, sollten bestimme Aspekte beachtet werden, die wir nachstehend detailliert erläutern. So kann man sich vor bösen Überraschungen jeder Art absichern. Wie ermittelt man sein Eigenkapital? Das Eigenkapital bildet den Grundstock einer Baufinanzierung, denn je mehr man einbringen kann, desto attraktiver werden die Konditionen. Als Eigenkapital gelten beispielsweise:  das Girokonto-und Spar-Guthaben  festverzinsliche Wertpapiere, Investmentfonds oder Aktien  ein zuteilungsreifer Bausparvertrag  der Rückkaufwert einer Lebensversicherung Neben diesen kurzfristig verfügbaren Werten an Vermögen kann man aber auch Vermögen mit in die Baufinanzierung einkalkulieren, das vielleicht erst später verfügbar ist. Folgende Sicherheiten können bei einer Bank zusätzlich dienen:  ein erst später zuteilungsreifer Bausparvertrag  andere unbelastete eigene Grundstücke oder Immobilien  öffentliche Zuschüsse (Beispiel Förderung der KfW)  ein private Darlehen von Privat, von Verwandten- oder vom Arbeitgeber  wertvolle Sachwerte wie Gold, Kunst oder Oldtimer  an- oder ausstehende Vorauserbschaften oder Schenkungen Anhand der aufgeführten Vermögenswerte kann man nun durchrechnen, wie sich eine Baufinanzierung mit verschiedensten Eigenkapitalsummen gestalten könnte. Grundsätzlich aber sollte der Rahmen einer Baufinanzierung den Wert von 30 Prozent nicht unterschreiten. Die Zinsmodelle einer Baufinanzierung Sehr wichtig bei der Entscheidung zu einer Baufinanzierung sind die fixen und variablen Zinsen. Die variablen Zinsen passen sich immer dem Markt an. Im Moment haben wir ein sehr niedriges Zinsniveau, das kann sich aber auch schnell ändern. Diese Art von Verzinsung sollte man nur wählen, wenn genügend freie Vermögenswerte (mindestens ein Drittel der aufgenommenen Baufinanzierungssumme) zur Verfügung stehen, um auch Sondertilgungen tätigen zu können. Mit fixen Zinsen ist die finanzielle Belastung planbar, da sich damit die Monatsrate für einen langen Zeitraum kalkulieren lässt. Außerdem sind weniger Vermögenswerte notwendig, da bei Finanzierungen mit Fixzinsbindung generell selten kostenlose Sondertilgungen möglich sind. Die Bankinstitute verlangen hier häufig eine Gebühr von einem Prozent. Wie kann man den passenden und optimalen Tilgungsplan ermitteln? Wie sich eine Rückzahlung der Baufinanzierung verhält, kann man aus dem Tilgungsplan ersehen. In Österreich ist das Annuitätendarlehen als Rückzahlungsmodell geläufig mit einer Pauschalrate, deren Zins über die gesamte Laufzeit konstant bleibt. Über die Laufzeit ändert sich allerdings deren Zusammensetzung - der Anteil der Tilgung wird höher und der Anteil der Zinsen sinkt.  Die Annuität berechnet man wie folgt: Annuität = Zinsanteil + Tilgungsanteil. Es gibt auch Rückzahlungsmodelle mit anfangs niedrigerer Belastung wie beispielsweise bei einem Staffeldarlehen. Das hat anfänglich niedrigere Raten, aber am Ende der Laufzeit werden viel höhere Raten fällig. Dieses Modell eignet sich für Berufe mit stetig ansteigendem Einkommen. Ein besonderer Aspekt bei einer Finanzierung ist die Sondertilgung. Laut Gesetz können im Jahr 10.000 Euro (ohne Gebühr) zurückgezahlt werden. Tipp: Unter https://www.wohnkredit-beratung.at können bequem aktuelle Angebote rund um die Finanzierung von Hausbau oder Wohnkredit eingeholt werden - unverbindlich und kostenlos. Die Kosten einer Baufinanzierung und die Voraussetzungen Neben dem Kaufpreis fallen die Nebenkosten für die Baufinanzierung an. Mit der Grunderwerbsteuer werden 3,5 Prozent fällig, die Maklerkosten betragen bis zu 3,6 Prozent, die Kosten für Notar liegen zwischen einem und drei Prozent und mit 1,1 Prozent muss für die Grundbuchseintragungsgebühr gerechnet werden. Hinzu kommen dann noch weitere Nebenkosten wie die Bankbearbeitungsgebühr sowie die Gebühr für die Eintragung der Pfandrechte inklusive Gebühr für die Nebenkostensicherstellung von 1,44 Prozent.  Rechnet man alle Nebenkosten zusammen - inklusive denen des Kredites – dann erhöht sich der Immobilienkauf meistens um rund zehn bis 12 Prozent. Die Banken prüfen bei der Kreditanfrage die Kreditwürdigkeit, weshalb die Bonität die Voraussetzung für die Kreditvergabe ist. Sie wird in erster Linie aus einer Rating Einstufung abgeleitet. Je höher die Stufe ist, desto besser sind die Chancen für eine Kreditbewilligung. Von staatlichen Förderungen profitieren Der Erwerb von Eigentum wird unter bestimmten Bedingungen durch das jeweilige österreichische Bundesland gefördert. Auch die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) vergibt günstige Darlehen. Die wichtigsten Voraussetzungen für den Erhalt einer Förderung sind, dass man selbst das Haus oder die Wohnung bewohnt und dass das Einkommen unter die vom Bundesland festgelegte Obergrenze fällt. Als Förderung werden meistens Förderdarlehen, zum Teil auch Darlehens-Zuschüsse vergeben. Der Vorteil der Förderdarlehen ist die Unabhängigkeit von der Finanzierung durch die Bank, während man bei den Zuschüssen, das Geld vom Staat geschenkt bekommt und nicht zurückzahlen muss. Außerdem werden Landes- bzw. Eigenmittelersatzdarlehen mit günstigen Konditionen zur Verfügung gestellt sowie die Übernahme von Bürgschaften, damit eine Baufinanzierung möglich wird. Die jeweiligen Fördermöglichkeiten sind in jedem österreichischen Bundesland individuell unterschiedlich gestaltet. Österreichweit gilt allerdings, dass bei der Wohnbauförderung alle umweltschonenden Maßnahmen als positiv gewertet werden. Können Eigenleistungen beim Bau beim Eigenkapital angerechnet werden? Wer handwerklich begabt ist, etwas vom Bau versteht oder selbst bei Renovierungsarbeiten im Haus oder in der Wohnung Hand anlegen möchte, hat gute Chancen, auf Berücksichtigung dieser Eigenleistung, die zum Eigenkapital hinzu gerechnet werden kann. Auch mit einfachen Arbeiten ist unterm Strich so einiges an Einsparpotential möglich:  Tapezieren  Malerarbeiten  Türen einbauen, renovieren oder austauschen  Böden erneuern oder neu anlegen  Wärmedämmungen anbringen Man sollte allerdings nicht davon ausgehen, dass diese Posten als Eigenkapital prozentual hoch angerechnet werden. Die Bankinstitute prüfen schon kritisch, was praktikabel und was realistisch ist. In der Regel bekommt man zwischen fünf bis zehn Prozent als Eigenleistung anerkannt. Wer hauptberuflich als Handwerker:in arbeitet, darf mit bis zu 15 Prozent rechnen. Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital Gerade jetzt in der Zeit der enorm niedrigen Zinsen ist für viele Familien eine Finanzierung ohne den Einsatz von Eigenkapital eine Möglichkeit, sich den Traum eines Eigenheims zu erfüllen. Es handelt sich dann um eine Vollfinanzierung. Je nachdem wie finanziert wird, müssen dann die Nebenkosten selbst getragen werden, denn wenn sie finanziert werden, erhöht sich der Kaufpreis bis zu 110 (bis 115) Prozent. Das Konzept, ein Haus oder eine Wohnung ohne Eigenkapital zu erwerben, hat auch einige Nachteile. Denn die Kreditvergabe erschwert sich deutlich, da anderweitige Sicherheiten verlangt werden. Kommt es zur Kreditvergabe, kommt es auf jeden Fall zu höheren Zinssätzen, da die Banken das höhere Zahlungsausfallrisiko verbuchen. Das macht sich in höheren Monatsraten bemerkbar.

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